2026년 전세 계약 전 체크리스트 — 전세사기 예방부터 보증보험까지

전세 계약은 수천만~수억 원이 걸린 거래입니다. 전세사기 피해는 2023년 이후에도 지속되고 있으며, 피해 회복에 수년이 걸리는 경우가 많습니다. 이 글에서는 2026년 현재 기준으로 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항과 보호 방법을 정리합니다.

2026년 새로 바뀐 중요 사항

• 대항력 즉시 발생: 기존 전입신고 익일 0시 → 2026년부터 당일 즉시 효력 발생
• 전세사기특별법 개정안 통과 (2026.4.23): 경매 배당금이 보증금의 1/3 미달 시 국가가 부족분 보전

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계약 전 필수 확인 체크리스트

등기부등본 (인터넷등기소 www.iros.go.kr, 700원)

등기부등본은 3번 확인해야 합니다.

• 계약 서명 전 (선순위 채권 확인)
• 잔금 지급 직전 (새로운 근저당 설정 여부)
• 전입신고 완료 직후 (변경 사항 없는지)

갑구 (소유권) 확인 항목

• 계약자와 등기부 소유자 일치 여부
• 압류·가처분·가등기·예고등기 없는지

을구 (근저당) 확인 항목

• 선순위 대출 잔액 확인
• (선순위 채권 + 보증금) ÷ 집값 ≤ 80% 이하 권장

추가 확인 항목

• 건축물대장 확인: 무허가 건물·위반건축물 여부 (정부24 www.gov.kr에서 무료)
• 임대인 세금 체납 확인: 국세·지방세 완납증명서 요구 (미납 세금은 보증금보다 우선 변제됨)
• 전입세대 열람: 집에 다른 임차인이 있는지 확인
• 안심전세 앱 활용: 국토교통부 제공, 선순위 권리·위험 계약 사전 확인

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계약 후 즉시 해야 할 일

순서	할 일	기한
1	전입신고	잔금 당일 즉시 (대항력 당일 발생)
2	확정일자 받기	주민센터 또는 인터넷등기소에서 즉시
3	전세보증보험 가입	가능한 빨리 (계약 후 일정 기간 내 가입 가능)
4	임대차 신고	30일 이내 (보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약)

전입신고 즉시 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 같은 날 확보됩니다.

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전세보증보험 3사 비교

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보험사가 대신 지급해주는 상품입니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	HF (한국주택금융공사)	SGI (서울보증보험)
공식 사이트	www.khug.or.kr	www.hf.go.kr	www.sgi.co.kr
보증금 제한	수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하	수도권 7억원 이하	아파트 한도 없음
담보인정비율	90%	90%	100% 이하
소득 요건	없음	소득 심사 있음	없음
추천 대상	소득 없거나 낮은 분	소득 높고 보증료 절약 원하는 분	보증금 7억 이상 아파트

핵심 가입 기준: 공시가 126% 룰

(선순위 채권 + 전세보증금) ≤ 공시가격 × 126%

예시: 공시가 2억 원 빌라 → 최대 (선순위 + 전세금) = 2억 5,200만 원 이하이어야 보증보험 가입 가능

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임대차 3법 핵심

계약갱신청구권 (주택임대차보호법 제6조의3)

• 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 요구 가능
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 1회 한해 행사 가능 (최대 4년 거주 보장)

거절 가능한 정당 사유: 임대인 실거주, 2개월 이상 차임 연체, 임차인 동의 없는 전대, 임차인의 고의적 손상 등

전월세 상한제 (주택임대차보호법 제7조)

• 갱신 시 임대료 인상률 직전 계약 대비 5% 초과 금지
• 지자체 조례로 더 낮게 설정 가능

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소액임차인 최우선변제 (경매 시 보호)

집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

지역	보증금 기준	최우선변제 금액
서울	1억 6,500만 원 이하	최대 5,500만 원
수도권 과밀억제권역	1억 4,500만 원 이하	최대 4,800만 원
광역시·세종·용인·김포·화성	8,500만 원 이하	최대 2,800만 원
그 외 지역	7,500만 원 이하	최대 2,500만 원

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2026년 전세사기 피해자 지원 (전세사기특별법 개정안)

제도	내용
임차보증금 최소보장제	경매 배당금이 보증금의 1/3 미달 시 국가가 부족분 지급
선지급-후정산	국가가 최소보장금 먼저 지급 후, 경매 등으로 정산
지원금 압류 금지	국가 지원금은 압류·담보·양도 불가
소급 적용	이미 경매 종료된 기존 피해자도 대상

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전입신고 전에 은행이 근저당을 설정하면 어떻게 되나요? A. 은행 근저당이 전입신고보다 먼저 설정되면, 경매 시 은행이 먼저 배당을 받고 임차인은 후순위가 됩니다. 잔금 지급일에 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 하는 이유입니다.

Q. 전세보증보험에 가입했는데도 보증금을 못 받을 수 있나요? A. 가입 요건(공시가 126% 룰 등)을 충족했다면 보험사가 대신 지급합니다. 이후 보험사가 임대인에게 구상권을 청구합니다.

Q. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 되나요? A. 전입신고와 확정일자가 되어 있고 대항력이 있다면, 새로운 집주인은 기존 전세 계약을 그대로 승계해야 합니다. 새 집주인이 "나는 모른다"고 할 수 없습니다.

Q. 전세보증금을 못 받으면 어떻게 해야 하나요? A. ① 내용증명 발송 → ② 임차권등기명령 신청(이사 후에도 대항력 유지) → ③ 지급명령 또는 소송 → ④ 강제집행(경매) 순서로 진행합니다. 전세보증보험이 있으면 보험사에 먼저 청구하세요.